平安租赁欲投入百亿,试水第三方独立影像中心(万达红旗体验中心将正式营业)

平安租赁欲投入百亿,试水第三方独立影像中心

创立不到四年，平安租赁的资产规模已达900亿元，而其中近五分之一来自于医疗租赁业务贡献。随着国内公立医院的扩张进入一个相对平稳的阶段，平安租赁中来自民营医疗机构租赁业务的收入已数倍增加，并预期会迎来明年的直线上升。这也从侧面印证了民营医疗市场增速发展的趋势。

事实上，平安租赁的战略目标并不仅限于融资租赁，至少在医疗版块它已从金融服务悄然延展。

平安租赁总经理助理、健康卫生事业部总经理曾群芳近日在接受健康点独家专访时透露，在国家主张共享经济前提下，平安租赁开始思考如何在共享的范围之内，用更经济的角度，用集约或者节约的角度，去寻找一些新的模式，而从金融服务往医疗实业方向延展是平安租赁的战略方向，其中最重要的一步就是做第三方独立影像中心，为此平安租赁专门在旗下全资成立了平安好医投资管理有限公司（下称平安好医），平安好医通过“平安健康（检测）中心”品牌来落地第三方独立影像中心战略。

众所周知，大资管与大健康是平安集团层面的两大战略，平安集团旗下的各个子公司也在探索医疗健康的不同细分业务，而第三方独立影像中心就是平安集团大健康闭环的重要组成部分之一。

探索独立影像中心的连锁业态

第三方独立影像中心在美国与欧洲已是相当成熟的业态，但是在国内尚在萌芽阶段。例如，美国的独立影像中心有6800多个，约400亿美元规模，占美国影像市场四成左右。与之对比，国内影像市场规模有3000亿元规模，但独立影像则是全新的机会，例如华润、中信等央企早在几年前已在窥探可行性。而平安租赁也在数年观望以后，计划重金投入这个领域。

曾群芳说，从影像中心切入医疗实业是自平安租赁业务布局上做出的选择。今年8月，第三方医学影像诊断中心国家标准发布，业内讨论多时的医学影像中心模式也有了政策的明确指引。在此背景下，平安租赁率先获得了四张预批复牌照，这在国内跨省份获取预批复牌照方面首开先河。

平安健康（检测）中心的具体规划是五年内在全国的所有省会城市与其他核心城市投入上百亿元建立100个独立影像中心，此外还将发展千余家加盟店，形成连锁性的第三方独立影像中心。曾群芳透露，最初几家实体店的选址非常慎重，目前在武汉、南昌等地共有五个中心开建，预计完成建设需要一到两年时间。在目前尚无实体店的运营期间，平安健康（检测）中心已在整合平安租赁旗下的影像学和核医学相关专家资源，进行线上的轻模式探索，开展远程会诊、阅片托管等。

“我们也与一些民营医院合作，目的是想帮助很多中小型医院，进行影像专家资源的整合与分配，解决患者去大型医院看病难、看病贵的现状，让患者享受到更多顶级影像专家的优质医疗服务。” 曾群芳说。

未来实体店建成后，平安好医线下将自招专家团队，线上通过app和微信做远程诊断业务。同时，平安好医将在各省建立专家工作室，集中全国的影像专家资源。曾群芳说，这一业务模式也能与公立医院互补，实现影像资源共享。“公立医院有时候拍片等候时间很长，就可以把简单的扫描业务外包给我们，对分级诊疗会起到非常大的作用。”而民营医疗机构如果与平安健康（检测）中心合作也可以不用购买设备，节约不少成本。

规模化运营后，平安未来的连锁影像中心如何制定标准与控制质量？曾群芳说，平安会聚集国内最优秀的影像专家共同建立统一的管理流程与影像标准，而且这一标准会高于国家标准。“平安做医学影像，不是为了求短期的财务回报，而是想实现最高的医疗服务品质。” 例如，影像中心的设计团队全部来自德国或美国，按国际标准建设；未来阅片结果都会区分各亚专业方向分级复核等等。

此外，平安组建的各省专家工作室，未来还会帮助平安健康（检测）中心做影像学科的梯队建设。平安正在推动影像领域与国内知名医学院的合作，同时，相较于临床医生，国内影像科专业的医生收入普遍不高，平安也考虑未来用很有竞争力的薪酬全职招聘这方面的医生团队。

平安为何不走“医院”的路？

基于平安租赁与医疗资源的深度合作，完全具备收购与运营医院实体的资金实力与专业能力，但为何实业转型没有选择直接做医院？曾群芳解释，医院运营还是太复杂了，“由于医疗领域离不开‘诊’、‘疗’两个部分，而随着临床医生在治疗时对影像诊断结果越来越依赖，医学影像作为‘诊’这一部分的核心环节，我们致力于第三方影像中心做好，推动国内医学诊断服务水平不断提升。”

在第三方影像的基础上，平安租赁未来也会考虑做诊断中心、病理中心，但不会考虑医院整体。其业务模式是学习美国模式，医疗平台化运营的时候，很多细分专业领域都有外包趋势。“我们团队的专业性比较强，而且想好的事就会坚定的去做，”曾群芳说，“你可以看到我们没有选择那些简单、快速、收益高的项目，一开始是做一些很苦很累的事，这需要管理层很执着坚持。我们自己想得比较清楚，更看重长期发展。除了经营数字，还要看长期经营的基础在哪里。”

同时，坚持做独立影像中心这一细分领域也与平安集团的战略相呼应。平安集团的两大战略，大资管与大健康，旗下多个机构都在不同的细分领域摸索，细分领域要做精做透，必须先沉下去。

除了平安租赁以外，平安集团旗下的平安好医生是做普通用户（患者）的流量入口，平安保险也在探索商业健康险之外的城市医保系统合作，平安系的万家诊所则是在整合全国分散各地的诊所，帮助它们进行运营管理。

租赁：平安转战医疗实业的基础

事实上，平安租赁以融资租赁为起点，已经能够深入到客户的运营体系，提供全方位的金融服务，例如保理业务、经营性租赁、委托贷款等，也可以与平安集团的其它板块互动。2016年，平安租赁在医疗领域的供应链融资额将超过20亿元。

曾群芳表示，对于医疗机构客户群，平安租赁一直在进行客群细分开发，除了主流的公立医院的持续拓展外，也非常关注民营医疗这个快速增长的市场。

这些对于租赁细分市场的专业把握是平安租赁的专长，但平安租赁并不只关注医疗机构的融资租赁业务。据了解，平安租赁的医疗团队目前约130人，覆盖了医疗全产业链，从上游的医药制造企业、中游的流通企业到下游的医疗机构，平安租赁都有独立业务团队负责运营，这一专业化模式在业内并不多。此外，平安租赁还设立了产品市场部，专门针对不同版块的市场变化进行产品创新，灵活、高效的跟随市场。

平安租赁的金融产品线在这样的整体架构下逐渐丰富，并能在此基础上提供供应链融资等打通各个版块的服务。“我们是贴着产业做，单体金额不会很高，做得也很辛苦，但是管理层觉得这样做才会有沉淀，把业务做得最精、最透，才会有未来。”

在这样的战略思路下，平安租赁至今不做以医院为平台的地方政府融资项目，其背后的逻辑是虽然这些项目单体金额很大，但却不是在做真正与产业有关的事，因而宁可舍弃。而这势必也对团队的专业度提出了很高的要求。曾群芳说，平安租赁的团队是从2012年开始内部慢慢的一对一导师制的培养出来，在业务管理上也不只是看数据，而是看销售人员的经营基础的建设。整个团队至今的稳定性也比较高。

“医疗领域的特点是产业链非常长和完整，每个环节的供应商很多，交易非常频繁。每个环节的交易特点和模式都不一样，例如药品、耗材都千差万别，所以特别需要专业性和稳定性。没有三到五年的经验，你只是表面上知道医院的资金需求，但却不能摸准真正是什么。”曾群芳说。

万达红旗体验中心将正式营业

万达红旗体验中心将正式营业

万达红旗体验中心将正式营业，目前汽车的最主要销售渠道仍然是4S店。一般汽车4S专卖店是由经销商投资建设，按照汽车生产厂家规定的标准建造，万达红旗体验中心将正式营业。

万达红旗体验中心将正式营业1 万达要卖车已经不是新鲜事了，王健林的决心很大。为了拿下与一汽的合作，王健林多次亲自前往长春，还要求万达副总裁以上全部更换红旗汽车，已经多年未见王健林如此尽心竭力。

市场此前普遍认为，王健林是拿下了一汽的合作订单，类似目前购物中心内普遍都有车辆展示区，和汽车品牌的形象店。目前来看，王健林的野心不止于此，却难有胜算。

万达迫切需要新增长点？

近日，万达接连成立了汽车服务公司和新能源科技公司，从经营范围来看，万达汽车包含汽车新车销售、汽车零配件批发、机动车充电销售等。新能源公司经营范围含电动汽车充电基础设施运营；充电控制设备租赁；太阳能发电技术服务；节能管理服务等。

根据此前万达与一汽的合作内容，双方将围绕打造汽车服务生态等领域开展深入合作。目前来看，万达对汽车销售的布局已经渐渐清晰。

不久前，万达还挖来了原现代汽车集团（中国）商务副总裁李宏鹏加入万达汽车科技服务公司（下称万达汽车）担任总经理。

公开资料显示，曾先后担任北京梅赛德斯-奔驰销售服务有限公司董事及高级执行副总裁、福特大中华区销售与市场副总裁兼长安福特全国销售服务机构总裁等职务。具有28年的汽车行业经验。根据入职时间推算，李宏鹏在福特和现代汽车的时间其实都不长，显然并不顺利。

1月6日，万达官方宣布，首家万达红旗体验中心即将于1月8日在北京丰科万达广场正式开业，届时，中房科学也将安排记者实地探查。

来源：万达官微

万达商管近几年经营压力很大，包括宝贝王等项目运营也并不乐观，急需新的增长点来为上市护航，给资本市场增添信心。

根据万达招股书显示，2019年，公司营收786.56亿，同比下降26.18%，净利润250.96 亿，同比下降21.07%。2020年前三季度，万达商管营收270.53亿，同比下降44.90%，净利润104.49亿，同比下降40.71%。

截至2020年9月末，万达商管货币资金412.01亿，较年初下降37.36%;短期借款7.54亿，一年内到期的非流动负债552.93亿，现金短债比0.73，存在偿债压力。

万达商管利润下滑和债务压力之下，王健林似乎对卖车寄予了厚望。

购物中心卖车，都失败了

购物中心卖车，万达并非第一家。

二十多年前，亚飞汽车就开始尝试在购物中心卖车，北京亚飞汽车掌门人郭基元认为：一方面，汽车也是商品，应该到人流量大的地方去卖；另一方面，4S店一次性投入成本大，经营门槛高，最终还是由消费者买单，应该变成轻资产模式。

亚飞汽车也是得到了一汽的合作支持，拿到了当时热销的品牌车型桑塔纳和捷达，但是仅仅经营一年就偃旗息鼓了。

零售巨头国美和苏宁也曾探索过购物中心卖车模式。2016年底，国美电器线下门店改为“汽车+家用电器”的.综合卖场模式，将国美原先的汽车中心扩充为汽车事业部。2017年3月，国美在北京发布“国美汽车2017战略”，表示将利用自己全国1700多家线下门店，以及国美在线、国美管家等网络平台的优势卖车，活动吸引到长安、海马、华晨、一汽轿车、广本、东风日产、东风悦达起亚、沃尔沃等十多家主机厂的代表参加。

2017年半年报内国美称，“完成后的汽车产业链涵盖整车销售、汽车金融、二手车、汽车保险、出行服务、汽车用品及维修保养等全产业服务。为汽车用户提供全国连锁‘统一品牌、统一服务标准、统一服务承诺’的销售服务体系”。

2017年9月时，国美互联网生态（分享）科技公司汽车事业部副总经理杨天宇还在一次演讲中称，“国美并不想要定位一个或者多个经销商，而是定位汽车主机厂开放式渠道的管理者。”

可是，到了2017年11月时，就有媒体发现，国美在线上的汽车店铺陆续关店、下线。

2017年7月，另一家电零售巨头苏宁第一家汽车超市开张，10月，苏宁易购汽车公司成立，以公司化形式独立运作汽车业务。

随后，苏宁易购宣布造车新势力拜腾签署合作，同时，苏宁易购还发布了野心勃勃的汽车超市计划：借助遍及全国的超5000家线下门店，以及战略合作伙伴——平安旗下的电商平台-平安车管家，加速推进卖车大业。

根据规划，2020年苏宁将在全国开设300家汽车超市。但2018年以后，当初大张旗鼓的苏宁汽车超市就没了消息。

不仅如此，包括红星美凯龙、华侨城等都曾试水过商场卖车，结果都并不乐观。目前，虽然大多数购物中心中都有汽车展厅和展车，但与购物中心的合作也仅仅是像服装餐饮一样是商场租客。

购物中心卖车为何难成功

为何购物中心难卖车？万达能成功吗？

有专家指出，购物中心卖车不能成功主要有四个方面：

一、汽车这种商品是低频消费的大件商品，与大商场里多频消费的普通商品不一样；

二、在市场供不应求的背景下，厂家推行的4S店特许经营模式(其实也是一种连锁经营模式)快速兴起，而4S店销售燃油车时，可以从销售、保养、维修及相关水平业务上多点获利，投入产出比较合算；

三、2005年《品牌销售管理办法》出台后，厂家对渠道的控制力进一步加强；

四、4S店模式也得到了广大消费者的认可，觉得到那里买修车可靠、有保障。

很简单的一个问题，你会去购物中心买车还是4S店？

目前汽车的最主要销售渠道仍然是4S店。4S店全称为汽车销售服务4S店（Automobile Sales Servicshop 4S），是一种集整车销售（Sale）、零配件（Sparepart）、售后服务（Service）、信息反馈（Survey）四位一体的汽车销售企业。

一般汽车4S专卖店是由经销商投资建设，按照汽车生产厂家规定的标准建造，店内外设计统一，投资巨大，动辄上千万，只能销售由生产厂家特别授权的单一品牌汽车，能够为顾客提供更低廉的价格、更专业的技术支持和更深入的售后服务。

4S店与汽车厂家共同组成汽车品牌联盟，代表汽车品牌文化，体现品牌价值，维持品牌忠诚度，为汽车生产厂家树立汽车品牌的知名度和信誉。通常一个品牌的4S店在一个地区只分布一个或相对等距离的几个专卖店。

4S店的硬件要求是购物中心难以满足的。另外，购物中心的局限也有很多，比如试驾条件、交付条件等等，按照万达的思维，目前仅仅和红旗品牌进行了合作。对于这种单价较高的商品，用户的选择范围较小。4S店往往都是集群似的，有多种品牌，多种优惠，甚至为了冲量亏本销售，只为达到目标，拿到厂家的高额返点。

显然，购物中心并不适合汽车销售这种重资产、重服务、重体验的销售模式。即便是万达也很难成功。

汽车销售虽然也是万亿级别的超级市场，可最近几年市场并不乐观，万达恐又入坑了。根据中国汽车流通协会调研数据显示，2020年，我国汽车经销商生存压力加大，汽车销量大幅下滑，上半年实现销量正增长的经销商占比仅为21.5%，超过三成的汽车经销商销量同比降幅超过30%，多数经销商处于亏损状态。

王健林也曾有过造车梦。计划10个亿投资珠海银隆，最后只投了5亿。董明珠曾坦率表示，其实自己和王健林的私交并没有那么深，“认识十余年，最多通过五次电话”。之所以王健林能够毫不犹豫的投资，很大的原因还在于其也看好新能源汽车领域。

2021年7月，银隆新增一条被执行人信息，执行标的2.4亿元。同日，该公司因违反财产报告制度成失信被执行人，执行标的金额约为273.6万元。并深陷巨额债务、创始人卷款逃跑、工厂停产等传闻。

纵观近几年房企造车案例，也并未有成功者。

通过最近几次曝光的王健林照片来看，明显消瘦许多，万达内部人士也曾透露，“老王什么事都亲力亲为，压力很大。”身边老臣接连出走，儿子又无意接班，已经68岁的王健林还能在一线奋战多久？

万达红旗体验中心将正式营业2 王健林旗下的万达地产集团近日再次调整组织架构，对人员也将进行一定优化。

“万达地产计划在春节之前完成整体架构调整，将管理权进一步集中。”一位熟悉万达的知情人士透露。

记者了解到，万达地产将原来的东区、西区、南区和北区四大区域，整合为南区和北区两大区域。伴随组织架构的调整，东、西两区项目公司人员合并进入南、北两区，人员将有所优化，预计整体优化将在春节前完成。

调整完成后，南区、北区的区首将保持不变，北区区首仍为曲晓东，南区区首仍为刘光敏，而东、西区的区首是否调回万达商管集团，目前仍未确定。

“收缩战略布局，是万达地产应对市场变化进行的调整，也是有策略的进行收缩。”上述知情人士告诉记者。

据悉，这已是万达地产集团自2019年分拆以来，第三次对组织架构进行大调整。

2019年底，万达商管集团完成了房地产业务剥离，将房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责。2020年1月，万达地产将原来的南区、中区、北区整合为南北两区，但同年7月，万达地产又将南区和北区拆分为东区、西区、南区、北区四大区域。

上述知情人士向记者表示，“万达在战略调整方面一向比较果断，架构调整也较为灵活，一旦发现问题，就会立即收缩优化。未来伴随房地产市场变化，万达地产的南北两区还有可能再次拆分。”

目前，万达地产总裁为张霖，而原万达地产总裁吕正韬于2020年7月离职。当时有业内人士认为，难以完成2020全年销售目标可能是吕正韬离开的动因之一。

王健林在2018年年会上给地产集团提出的定位和要求是，不追求销售额，为商管而存在，每年消化万达广场住宅配套，保持几百亿销售额。2019年年会上，王健林表示，“地产集团不求做大，主要看利润。集团给地产集团一个债务上限，这个上限是很低的，地产集团要在负债上限下考虑业务发展。”

不过在2020年，王健林重提千亿销售目标。随后万达地产加大了拿地力度，当年万达拿地金额为230亿元，拿地面积947万平方米。

另据中指院数据显示，2021年万达集团权益拿地金额为187亿元，排名行业第36名；权益拿地面积为757万平方米，排名行业第10名；新增货值732亿元，同比下降29.3%，排名行业第28名。

在房地产市场下行之际，万达地产在进行组织架构调整后，其销售目标是否会进行较大幅度调整还尚未可知。

万达红旗体验中心将正式营业3 万达地产再次“动刀”组织架构。据财联社报道，王健林旗下的万达地产集团近日再调整组织架构，将原来的东区、西区、南区和北区四大区域，整合为南区和北区两大区域，人员将有所优化。

有知情人士透露，万达地产计划在春节之前完成整体架构调整，将管理权进一步集中。其表示：“收缩战略布局，是万达地产应对市场变化进行的调整，也是有策略地进行收缩。”

此前，王思聪入局房地产开发业务一事就引发热议。2021年12月，王思聪旗下的普思投资入股一家房地产开发公司九桓置业。这也是这家公司成立多年来第一次涉足房地产开发业务。

天眼查App显示，九桓置业成立于2020年11月。普思投资入股后，股东变为李晓坤、吴小龙、中津创展企业管理（天津）有限公司、北京普思投资有限公司，四方持股比例分别为49%、39%、10%、2%。而透过成都九腾桓企业管理有限公司，九桓置业间接持有四川天府万达建设发展有限公司27%的股权。

国内目前比较出名的独立医学影像中心有哪些?

独立医学影像诊断中心指独立设置的应用X射线、CT、磁共振（MRI）、超声等现代成像技术对人体进行检查，并结合病史、临床症状、体征及其他辅助检查，综合分析，出具影像诊断意见的医疗机构，不包括医疗机构内设的医学影像诊断部门。据了解，目前国内比较知名的独立医学影像中心有三家，分别是开普医学影像中心、江西一脉阳光医学影像中心和全景医学影像中心。
第三方独立医学影像中心是一种比较典型的“Copy To China”模式，在美国，这种形式已经在分级诊疗的背景下发展了超过30年的时间，市场占比高达35%。
Frost&Sullivan公布的数据显示，2009年至2015年美国医学影像诊断市场从46.6亿美元扩张到87.1亿美元，几近翻倍，其中60%的市场贡献来自于医疗机构，其余40%的市场贡献来自于第三方独立医学影像中心。而从医学影像中心的数量上来看，截至2013年，完全独立的医学影像中心约2421家，占比约35%，基本符合其在市场规模中的占比。

国内的医学影像中心复制了这种模式，但初期受限于人才引进难、资金筹集少、隐形歧视和政策限制等原因，彼时独立医学影像中心在国内发展缓慢。2016年8月，卫计委发布《医学影像诊断中心基本标准和管理规范（试行）》，首次明确了第三方医学影像诊断中心独立法人地位，其后随着“十三五”医改规划中“加快社会办医”的内容推出和医疗改革的不断推进，行业终于迎来转机。
对于私立诊所、中小型私立医疗机构以及医生集团来说，购置大型影像检验设备面临资金和审批两大困难，但如果在区域内有独立医学影像中心，实现资源共享，则不需要自行购买大型设备，避免了重复建设的浪费。同时，独立医学影像中心通过分流医疗专家和远程会诊等手段，达到分流患者的目的。从国家层面制定标准和规范，标志着独立医学影像中心这个在我国新兴的事物从此将有章可循，走向正规。
而在我国，市场同样被类似的两种形式瓜分，其中比较有代表性的有江西一脉阳光医学影像中心，采用的模式类似于美国主流模式，为医疗机构影像科提供类似“外包”的合作，再以云影像等方式实现优质影像医生的共享、均衡、同质化。
美国独立医学影像中心的成功得益于以下几个优势，首先是保险公司需要为医院影像科检查的病患支付更高的费用，而独立医学影像中心则拥有相对低廉的价格和更优质的服务；其次独立影像中心可以提供更灵活或更及时的检查时间，方便部分特殊病患的需求；此外在相对偏远，医疗水平不足的地区，独立医学影像中心也能提供全面的专业服务。
未来，我国独立医学影像业务的发展趋势或将分布在三个方面，一是线下独立医学影像中心与线上远程读片集成，这很有可能是龙头企业的主流模式；二是随着行业的扩张，区域性龙头企业实施跨界并购整合；三是从独立医学影像中心向独立放疗中心延伸。影像诊断作为患者的信息入口，可筛选出需要进行放疗的肿瘤患者，向后端延伸服务链条。

什么是第三方独立医疗影像诊断中心

第三方独立影像诊断中心是指独立与医院的第三方影像诊断机构，是国家的医改项目，为解决看病难看病贵的问题而设立。大医院的影像设备先进，但是收费叫贵，而且数量有限满足不了区域医疗的需要。

第三方独立影像中心区别于医院，它只做影像检查不做治疗，服务对象为各大医院，大医院影像诊断需要较大无法满足，所以需要分流部分病人到第三方独立影像诊断中心检查，小医院因设备较差，无法满足精准医疗的需要，所以都需要第三方影像中心的服务。

听说四川也有一家第三方独立影像诊断中心，地点在南充，也是四川唯一的一家叫“南充三方健康医学影像（诊断）中心”。听说仅影像设备投资就超过了5000万，规模还比较大。

郑州版纾困基金方案出炉，百亿资金池可救活哪些项目？

国内首个纾困楼市的地方基金宣告出炉。
8月8日，据新京报记者获悉，郑州市人民政府办公厅于近日印发《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》（简称《方案》），将由政府牵头设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，再由各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。
当天下午，郑州市人民政府办公厅相关工作人员向新京报记者证实了《方案》文件的真实性，其表示：“此文件是真实的，至于是否对外公开发布还需要看相关部门。”
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评称：“这是国内第一个纾困楼市的地方基金，它是个‘引子资金’，设有退出机制，可以循环使用，但是，并不是任何一个项目都能获得纾困基金的眷顾，只有那些后期能转起来的项目才符合资金注入的标准。”
“引子资金”能否四两拨千斤？
郑州率先设立百亿元纾困基金，和此前蔓延全国的“停贷事件”直接相关。对于此次设立纾困基金的初衷，《方案》指出，为贯彻国务院扎实稳住经济的一揽子政策措施，尽力解决房地产企业资金链断裂的急迫困难，缓解当前房地产项目停工停按揭月供造成的突出社会问题和可能引发的系统性金融风险,提振市场信心。
根据《方案》，郑州房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与，市场化运作”原则，由中心城市基金下设纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，还需各区县吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金。
而纾困专项基金的参与主体也比较明确。《方案》规定，将重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体,以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。
运作方式上，纾困基金作为母基金，与市区两级国企、社会资本（包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构）等组建子基金作为实施主体，纾困母基金的出资比例不高于30%。
子基金主体成立后，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估,以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
这就相当于母子基金分别作为“种子资金”，先后两次撬动社会资本。对此，李宇嘉分析称：“在政府牵头下，设立市区两级母子基金，以少量的出资，带动社会资金，这实际上是一种引子资金的模式。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“此次郑州确立了‘母基金-子基金-项’的纾困和资金传导模式，母基金的规模为100亿元，子基金由30%的母基金和70%的市区两级机构设立，同时此类子基金投入40%的资金，剩下的则通过并购贷等进行资金的筹集。”
“纾困专项基金只占出资的30%，其他要靠区级子基金（自有资金占40%）、社会资金注入。有了这笔资金，短期流动性困难解决了，项目能动起来了。有了销售回款，纾困基金成功退出，并投到下一个项目。”李宇嘉说。
“此类基金具有非常好的杠杆撬动效应。目前，郑州一些重点项目的资金硬缺口大约是15亿元，按照母子基金的运作模式，最后此类问题楼盘硬资金‘分摊’到母基金约为1.8亿元。由此可见，通过此类资金的运作，能够有效发挥杠杆效应，使得看似并不大的百亿资金规模，能够发挥很好的纾困效应。”严跃进补充称。
哪些项目优先？六大筛选标准
根据克而瑞提供的资料显示，郑州烂尾楼有271万平方米，总共25249套，是去年郑州成交量面积的29%。同时，据不完全统计，郑州停工的楼盘多达上百个。那么，哪些楼盘能够优先得到纾困基金的救助呢？
《方案》指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1-2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题，达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
据《方案》透露，净资产存量较高的项目将成为首选，指的是“未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目”。
据新京报记者从郑州业内人士处得到的一份“项目筛选要求”文件显示，申报纾困基金支持的项目应符合六个要求，包括房地产项目地理位置优越、配套基础设施齐全、开发商信誉良好的项目；优先选择公开市场招拍挂取得的政府储备地项目；项目公司债权债务关系权属清晰，股权、资产不存在查封、冻结等情况，股东之间不存在内部纠纷，且项目公司名下仅有独立开发项目；项目剩余货值充足，资产超过负债，剩余可售货值足以覆盖前期负债及投入资金本息的项目；优先选择可适用并购贷条件的项目，如已取得四证、投资强度已达到总投资（不含土地款）的25%等；项目不存在规划开发受限及其他潜在风险情况。
在满足上述6个要求的基础上，郑州开发区、各区县（市）会同辖区内房地产头部企业，共同筛选区内符合盘活条件的存量项目，按照“一项目一子基金”的方式，对接各级国有企业及各类社会资本。
一位郑州本土房企内部人士告诉新京报记者：“首批救助项目应该还是结合企业自己的申报情况和政府的筛选标准共同拟定的。作为此前纾困房企之一，我们已经上报过一批受困项目名单。”
在此前的7月27日，郑州提出棚改统贷统还、收并购、破产重组、保障房租赁四大创新模式，首批试水纾困建业、康桥、世茂、融创等六大房企，针对房企旗下问题楼盘选择对接上述四种模式，推进“保交楼”工作。
据了解，这次推出百亿元纾困基金和此前的四大模式是一脉相承的。此前四大模式中的第二种模式便提出针对资产大于负债的项目，可选择收并购模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题。
目前，《方案》还处于前期申报阶段，尚未有具体项目落地。多名郑州本土房企代表也向记者表示：“目前还没有具体项目参与，我们也还在等细则，还没到实施阶段。”
新京报记者 徐倩
编辑 武新 校对 刘军

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